RPSN vs. Úroková sazba: Nenechte se napálit reklamou

"Hypotéka od 3,99 % p.a.!" zní skvěle, že? Ale pozor - úroková sazba není vše. Skutečné náklady hypotéky ukazuje RPSN (Roční Procentní Sazba Nákladů). Rozdíl mezi nimi může být i 0,5 % p.a., což za 20 let znamená desítky tisíc korun navíc.

Co je úroková sazba?

Úroková sazba = procentní částka, kterou banka účtuje za poskytnutí úvěru.

Příklad:

• Výše úvěru: 4 000 000 Kč
• Úroková sazba: 4,00 % p.a.
• Doba splácení: 20 let

Měsíční úrok: cca 13 333 Kč (4 % z 4M / 12)

Pozor: Úroková sazba nezahrnuje poplatky! Banka vám ukazuje jen část nákladů.

Co je RPSN?

RPSN (Roční Procentní Sazba Nákladů) = celkové roční náklady úvěru vyjádřené v procentech.

RPSN zahrnuje všechny náklady hypotéky:

• Úroková sazba
• Poplatky za vyřízení
• Poplatek za vedení účtu
• Pojištění
• Odhad nemovitosti
• Vklad do katastru

Tip Finario: RPSN je jediný ukazatel, který vám řekne, která hypotéka je skutečně nejlevnější. Vždy porovnávejte banky podle RPSN, ne podle úrokové sazby.

Proč se liší úroková sazba a RPSN?

Banka v reklamě zdůrazňuje nízkou úrokovou sazbu, ale "schovává" poplatky do malého písma. Proto může být:

• Úroková sazba: 3,99 % p.a.
• RPSN: 4,50 % p.a. (rozdíl 0,51 %)

Tento rozdíl může za 20 let znamenat 80 000 - 120 000 Kč navíc.

Příklad z praxe: "Levná banka" vs. "Fér banka"

Banka A: "Levná banka"

Reklama: "Hypotéka od 3,99 % p.a.!"

Skutečné podmínky:

• Úroková sazba: 3,99 % p.a. ✅
• Poplatek za vyřízení: 15 000 Kč ❌
• Poplatek za vedení: 100 Kč/měsíc ❌
• Odhad nemovitosti: 5 000 Kč (hradíte vy)
• RPSN: 4,48 % p.a. ❌

Banka B: "Fér banka"

Reklama: "Hypotéka od 4,19 % p.a."

Skutečné podmínky:

• Úroková sazba: 4,19 % p.a. (o 0,20 % vyšší)
• Poplatek za vyřízení: 0 Kč ✅
• Poplatek za vedení: 0 Kč/měsíc ✅
• Odhad nemovitosti: 0 Kč (zdarma) ✅
• RPSN: 4,20 % p.a. ✅

Která banka je levnější?

Banka B je levnější! I když má vyšší úrokovou sazbu, její RPSN je o 0,28 % nižší.

Za 20 let úvěru (4M Kč):

• Banka A: celkové náklady cca 1 920 000 Kč
• Banka B: celkové náklady cca 1 800 000 Kč
• Úspora: cca 120 000 Kč ✅

Tip Finario: Vždy se ptejte na RPSN, ne na úrokovou sazbu. RPSN je jediný ukazatel, který vám ukáže skutečné náklady.

Co všechno zahrnuje RPSN?

RPSN musí zahrnovat všechny náklady hypotéky:

1. Úroková sazba

• Základní část nákladů
• Obvykle 4,0 - 5,0 % p.a. v roce 2026

2. Poplatky za vyřízení

• 0 - 15 000 Kč
• Některé banky to mají zdarma (např. Moneta, Air Bank)
• Jiné si účtují i 15 000 Kč (většinou tradiční banky)

3. Poplatek za vedení účtu

• 0 - 200 Kč/měsíc
• Většina moderních bank má vedení zdarma
• Tradiční banky si účtují 100-200 Kč/měsíc
• Za 20 let: až 48 000 Kč navíc!

4. Pojištění

• Pojištění schopnosti splácet - obvykle 200-500 Kč/měsíc
• Pojištění nemovitosti - obvykle 1000-3000 Kč/rok
• Některé banky ho vyžadují jako povinné

5. Odhad nemovitosti

• 3 000 - 8 000 Kč
• Obvykle hradíte vy, ale některé banky to mají zdarma
• Provádí ho licencovaný odhadce

6. Vklad do katastru nemovitostí

• 100 - 500 Kč
• Poplatek za vklad zástavního práva
• Obvykle hradíte vy

7. Právní služby

• 0 - 5 000 Kč
• Volitelné, pokud si chcete nechat smlouvu zkontrolovat právníkem
• Některé banky to mají v ceně

Pozor: RPSN nezahrnuje mimořádné splátky, předčasné splacení nebo změnu fixace. To jsou dodatečné náklady, které nejsou v RPSN zahrnuté.

Jak spočítat RPSN?

Výpočet RPSN je složitý, protože zohledňuje časovou hodnotu peněz. Banka musí RPSN vypočítat a zobrazit ve smlouvě.

Zjednodušený vzorec (orientační):

RPSN ≈ Úroková sazba + (Poplatky / Doba splácení) + (Vedení účtu × 12)

Příklad:

• Úroková sazba: 4,00 % p.a.
• Poplatek za vyřízení: 10 000 Kč
• Poplatek za vedení: 100 Kč/měsíc = 1 200 Kč/rok
• Doba splácení: 20 let
• Výše úvěru: 4 000 000 Kč

Zjednodušený RPSN: ≈ 4,00 % + (10 000 / 4 000 000 / 20) + (1 200 / 4 000 000) ≈ 4,00 % + 0,01 % + 0,03 % ≈ 4,04 % p.a.

Tip Finario: Přesný RPSN vám banka sdělí ve smlouvě nebo v předběžné nabídce. Použijte naši kalkulačku pro přesný výpočet všech nákladů.

Proč banky zdůrazňují úrokovou sazbu?

Banka ví, že nízká úroková sazba zní lépe než nízké RPSN. Proto:

1. Marketingová strategie

"Hypotéka od 3,99 %!" zní skvěle, i když RPSN je 4,50 %.

2. Konkurenční výhoda

Pokud má banka nejnižší úrokovou sazbu na trhu, zdůrazní to. Ale poplatky "schová" do malého písma.

3. Zmatení zákazníka

Většina lidí nerozumí rozdílu mezi úrokovou sazbou a RPSN, takže se nechají zlákat nízkou sazbou.

Tip Finario: Pokud vidíte reklamu s velmi nízkou úrokovou sazbou, vždy se ptejte na RPSN a všechny poplatky. Je pravděpodobné, že banka tyto náklady "kompenzuje" vyššími poplatky.

Jak najít RPSN ve smlouvě?

RPSN musí být ve smlouvě výrazně zobrazené - je to zákonná povinnost banky.

Kde RPSN najdete:

1. V záhlaví smlouvy - obvykle velkým písmem vedle úrokové sazby
2. V tabulce nákladů - přehled všech poplatků
3. Ve výpisu nákladů - detailní rozpis, co vše RPSN zahrnuje

Formát RPSN:

"RPSN: 4,20 % p.a. (při výši úvěru 4 000 000 Kč, době splácení 20 let a úrokové sazbě 4,00 % p.a.)"

Pozor: RPSN se může lišit podle výše úvěru a doby splácení. Pokud změníte parametry, změní se i RPSN.

Co dělat před podpisem smlouvy?

1. Porovnejte RPSN, ne úrokové sazby

Použijte naši kalkulačku pro srovnání všech bank podle RPSN.

2. Zjistěte všechny poplatky

Ptejte se banky na všechny poplatky - nejen ty, které jsou ve smlouvě:

• Poplatek za vyřízení
• Poplatek za vedení účtu
• Odhad nemovitosti
• Právní služby
• Pojištění

3. Spočítejte celkové náklady

Použijte naši kalkulačku pro výpočet celkových nákladů hypotéky.

4. Negociujte

Pokud máte dobrou bonitu, můžete zkusit vyjednat:

• Nižší poplatek za vyřízení
• Bezplatné vedení účtu
• Zdarma odhad nemovitosti

Časté chyby při srovnávání bank

❌ Chyba 1: Porovnávání podle úrokové sazby

Problém: Úroková sazba není celkové náklady.

Řešení: Vždy porovnávejte podle RPSN.

❌ Chyba 2: Ignorování poplatků

Problém: "Poplatek za vedení je jen 100 Kč měsíčně, to je nic."

Realita: Za 20 let je to 24 000 Kč navíc. To je celkem hodně.

Řešení: Sečtěte všechny poplatky za celou dobu splácení.

❌ Chyba 3: Nezohlednění změny RPSN

Problém: RPSN se může změnit po skončení fixace.

Řešení: Ptejte se banky, jak se RPSN změní po skončení fixace.

Závěr

Úroková sazba není všechno. RPSN vám ukáže skutečné náklady hypotéky. Před podpisem smlouvy vždy:

1. Porovnejte banky podle RPSN, ne podle úrokové sazby
2. Zjistěte všechny poplatky
3. Spočítejte celkové náklady za celou dobu splácení
4. Použijte naši kalkulačku pro přesný výpočet

Tip Finario: Na naší kalkulačce uvidíte nejen úrokovou sazbu, ale i RPSN a všechny poplatky. Porovnávejte banky podle RPSN a ušetříte desítky tisíc korun.