Hypotéka 2026: podmínky ČNB, LTV, DTI a DSTI
Aktuální závazné a doporučené limity ČNB pro hypotéky: LTV 80/90 %, DTI doporučení 8×, DSTI doporučení 40 %. S příklady a odkazy na kalkulačky.
Hypotéka 2026: podmínky ČNB, LTV, DTI a DSTI
Chcete vědět, kolik si reálně můžete půjčit a jaké limity dnes platí? Tento pilířový přehled shrnuje aktuální stav úvěrových ukazatelů ČNB, jasně odděluje závazné limity od doporučení a ukazuje, jak s nimi pracovat v praxi.
Redakční kontrola ukazatelů: červenec 2026. Primární zdroj: ČNB – stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů.
Co dnes platí (stručně)
| Ukazatel | Definice | Stav | Aktuální hodnota |
|---|---|---|---|
| LTV | výše úvěru / hodnota zastavené nemovitosti × 100 | Závazný limit | 80 % (90 % do 36 let u vlastního bydlení) |
| DTI | celkové zadlužení / čistý roční příjem | Závazný limit není | Doporučení 8× |
| DSTI | součet měsíčních splátek / čistý měsíční příjem × 100 | Závazný limit není | Doporučení 40 % |
Důležité: i když DTI a DSTI nejsou závazné, banky je při posouzení bonity běžně používají. Orientační maximum si spočítejte v kalkulačce Kolik si můžu půjčit.
Spočítejte si splátku na číslech, ne na slibech
Anuitní výpočet a nabídkové sazby vybraných bank. Zdarma, bez registrace. Výsledek je orientační.
Otevřít hypoteční kalkulačkuLTV – závazná horní hranice
LTV = výše poskytnutého úvěru / hodnota zastavené nemovitosti × 100
Zdroj: ČNB – LTV.
Aktuálně nastavená závazná horní hranice:
- 80 % standardně
- 90 % pro žadatele mladší 36 let, pokud jde o financování vlastního bydlení
Nad limitem mohou banky úvěr poskytnout jen na výjimku. Proto platí: nižší LTV = více prostoru a často lepší sazba.
Příklad LTV
- Nemovitost: 5 000 000 Kč
- Úvěr 4 000 000 Kč → LTV = 80 % (na hranici standardního limitu)
- Úvěr 4 500 000 Kč → LTV = 90 % (jen pokud splníte podmínky „do 36 let + vlastní bydlení“)
DTI – doporučení, ne závazný limit
DTI = celkové zadlužení žadatele / čistý roční příjem
Zdroj: ČNB – DTI.
- Závazná horní hranice DTI aktuálně není stanovena (deaktivována od 1. 1. 2024).
- Doporučená horní hranice dle ČNB: 8násobek čistého ročního příjmu.
- Nad 8× ČNB doporučuje vysoce obezřetné posouzení žádosti.
Historický kontext (jen pro orientaci)
Do konce roku 2023 platil závazný limit DTI 8,5× (u žadatelů do 36 let 9,5×). Tyto hodnoty dnes nejsou závazné – v kalkulačkách Finario proto používáme aktuální doporučení 8×.
Příklad DTI
- Čistý měsíční příjem 50 000 Kč → roční 600 000 Kč
- Doporučené max. celkové zadlužení: 600 000 × 8 = 4 800 000 Kč
- Máte-li už dluh 300 000 Kč, na novou hypotéku zbývá orientačně 4 500 000 Kč (ještě před limitem LTV a DSTI).
DSTI – doporučení, ne závazný limit
DSTI = součet měsíčních splátek všech dluhů / čistý měsíční příjem × 100
Zdroj: ČNB – DSTI.
- Závazná horní hranice DSTI aktuálně není stanovena (deaktivována od 1. 7. 2023).
- Doporučená horní hranice dle ČNB: 40 % čistého měsíčního příjmu.
Historický kontext
Když byl DSTI závazný, činil 45 % (u žadatelů do 36 let 50 %). Dnes Finario pro orientační výpočet používá aktuální doporučení 40 %.
Příklad DSTI
- Čistý měsíční příjem 50 000 Kč
- Doporučené max. splátky všech dluhů: 50 000 × 0,40 = 20 000 Kč
- Při sazbě 4,5 % p.a. a splatnosti 30 let odpovídá splátka 20 000 Kč jistině cca 3 947 000 Kč (anuitní vzorec).
Jak spočítat „kolik si můžu půjčit“
Orientační maximum je nižší z těchto stropů:
- LTV – max. 80 % (nebo 90 %) hodnoty nemovitosti
- DTI – doporučení: 8× roční čistý příjem minus stávající dluhy
- DSTI – doporučení: splátka taková, aby všechny splátky byly do 40 % příjmu → z ní se inverzí anuity spočítá max. jistina
Kontrolní příklad (ověřený)
Vstupy: příjem 50 000 Kč čistého měsíčně, žádné jiné dluhy, nemovitost 5 000 000 Kč, sazba 4,5 %, 30 let, žadatel není v režimu 90 % LTV.
- LTV 80 % → max. 4 000 000 Kč
- DTI 8× → max. 4 800 000 Kč
- DSTI 40 % → max. cca 3 947 223 Kč
- Výsledek: cca 3 947 000 Kč (omezuje DSTI)
Spočítejte si vlastní čísla: Kolik si můžu půjčit.
Anuitní splátka a splátkový kalendář
Měsíční splátka se počítá standardním anuitním vzorcem:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
kde P je jistina, r měsíční úroková sazba (roční / 12 / 100) a n počet měsíců.
Rozpis jistiny a úroku po měsících najdete ve splátkovém kalendáři.
Kontrolní příklad anuity
Úvěr 3 000 000 Kč, 4,5 % p.a., 30 let → měsíční splátka 15 201 Kč. První měsíc: úrok 11 250 Kč, jistina 3 951 Kč.
Co Finario počítá – a co ne
- Počítáme orientačně podle veřejných pravidel ČNB a anuitního vzorce.
- Nejsme banka ani finanční poradce; schválení závisí na individuálním posouzení.
- Sazby bereme z veřejných sazebníků 10 bank a ověřujeme je pravidelně (zpravidla měsíčně).
Další čtení: slovník LTV/DTI/DSTI, jak získat hypotéku, metodika výpočtů.
Závěr
V roce 2026 je závazný především limit LTV. U DTI a DSTI pracujte s doporučeními ČNB (8× a 40 %) a s tím, že každá banka má vlastní risk pravidla. Nejdřív spočítejte orientační maximum, pak porovnejte splátku a sazby v hypoteční kalkulačce a ve srovnání bank.