LTV, DSTI, DTI: Slovník pojmů, kterým musíte rozumět

LTV, DSTI, DTI: Slovník pojmů, kterým musíte rozumět

Když se bavíte o hypotéce, často uslyšíte zkratky jako LTV, DTI nebo DSTI. Co znamenají a proč jsou důležité?

LTV (Loan-to-Value) - Poměr úvěru k hodnotě

LTV = (Výše úvěru / Hodnota nemovitosti) × 100

LTV říká, jak velkou část hodnoty nemovitosti si půjčujete.

Příklady:

• LTV 80% = půjčujete si 80% hodnoty, vlastní zdroje 20%
• LTV 90% = půjčujete si 90% hodnoty, vlastní zdroje 10%

Proč je LTV důležité?

Čím nižší LTV, tím:

• ✅ Lepší úroková sazba
• ✅ Více bank vám půjčí
• ✅ Nižší požadavky na příjmy

Limity LTV v ČR:

• Standardní žadatelé: horní hranice LTV je aktuálně 80 % (limit ČNB)
• Žadatelé do 36 let (vlastní bydlení): horní hranice LTV je 90 % (limit ČNB)
• OSVČ: banky často požadují nižší LTV podle způsobu doložení příjmů

Horní hranici LTV stanovuje ČNB jako závazný nástroj. Zdroj: ČNB – horní hranice úvěrových ukazatelů.

DTI (Debt-to-Income) - Poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu

DTI = celkový dluh žadatele / čistý roční příjem

DTI ukazuje, kolikanásobek vašeho čistého ročního příjmu tvoří všechny dluhy dohromady. Vyjadřuje se jako násobek (např. 8×), ne v procentech.

Co se počítá do dluhu?

• Zůstatky úvěrů (hypotéka, spotřební úvěr, leasing)
• Kreditní karty a povolené přečerpání (kontokorent)

Limity DTI:

ČNB v současnosti horní hranici DTI jako závazný limit nestanovuje (závazný limit byl deaktivován od 1. 1. 2024). Aktuálně doporučená horní hranice dle ČNB činí 8násobek čistého ročního příjmu – nad touto úrovní ČNB doporučuje vysoce obezřetné posouzení. Banky si přesto mohou nastavit vlastní interní pravidla.

Příklad:

• Čistý roční příjem: 600 000 Kč
• Celkový dluh (hypotéka + ostatní): 4 800 000 Kč
• DTI = 4 800 000 / 600 000 = 8 (dluh je 8násobek ročního příjmu – na úrovni doporučení ČNB)

Zdroj: ČNB – DTI.

DSTI (Debt Service-to-Income) - Poměr měsíčních splátek k příjmu

DSTI = součet měsíčních splátek všech dluhů / čistý měsíční příjem × 100

DSTI ukazuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu vám spolknou splátky všech dluhů.

Limity DSTI:

ČNB v současnosti horní hranici DSTI jako závazný limit nestanovuje (závazný limit byl deaktivován od 1. 7. 2023). Aktuálně doporučená horní hranice dle ČNB činí 40 % čistého měsíčního příjmu. Banky mohou interně používat i jiné prahy.

Zdroj: ČNB – DSTI.

Rozdíl mezi DTI a DSTI:

• DTI porovnává celkový dluh s ročním příjmem (vyjadřuje se jako násobek příjmu)
• DSTI porovnává měsíční splátky s měsíčním příjmem (vyjadřuje se v procentech)

Jak to funguje v praxi?

Banka posuzuje ukazatele najednou:

1. LTV – závazná horní hranice ČNB u vlastního bydlení (80 %, resp. 90 % do 36 let); u investic / 3.+ nemovitosti od 1. 4. 2026 doporučení 70 %
2. DTI – doporučení ČNB 8× u standardních úvěrů (závazný limit aktuálně není); u investic / 3.+ nemovitosti od 1. 4. 2026 doporučení 7×
3. DSTI – doporučení ČNB 40 % (závazný limit aktuálně není)

I když DTI a DSTI nejsou závazné, banka je při posouzení bonity obvykle sleduje a může úvěr odmítnout nebo upravit podmínky.

Orientačně si maximum spočítejte v kalkulačce Kolik si můžu půjčit.

Tipy pro zlepšení ukazatelů

Snížení LTV:

• Ušetřit více vlastních zdrojů
• Vybrat levnější nemovitost

Snížení DTI/DSTI:

• Splatit jiné úvěry před žádostí
• Zvýšit příjmy
• Prodloužit dobu splácení (nižší měsíční splátka)

Závěr

LTV, DTI a DSTI jsou klíčové ukazatele, které určují, zda vám banka hypotéku schválí a za jakých podmínek. Před žádostí si je spočítejte v kalkulačce Kolik si můžu půjčit.