LTV, DSTI, DTI: Slovník pojmů, kterým musíte rozumět

Když se bavíte o hypotéce, často uslyšíte zkratky jako LTV, DTI nebo DSTI. Co znamenají a proč jsou důležité?

LTV (Loan-to-Value) - Poměr úvěru k hodnotě

LTV = (Výše úvěru / Hodnota nemovitosti) × 100

LTV říká, jak velkou část hodnoty nemovitosti si půjčujete.

Příklady:

• LTV 80% = půjčujete si 80% hodnoty, vlastní zdroje 20%
• LTV 90% = půjčujete si 90% hodnoty, vlastní zdroje 10%

Proč je LTV důležité?

Čím nižší LTV, tím:

• ✅ Lepší úroková sazba
• ✅ Více bank vám půjčí
• ✅ Nižší požadavky na příjmy

Limity LTV v ČR:

• Standardní klienti: max 80-90% LTV
• Mladí do 36 let: až 95% LTV (za určitých podmínek)
• OSVČ: obvykle max 80% LTV

DTI (Debt-to-Income) - Poměr dluhu k příjmům

DTI = (Celkové měsíční závazky / Měsíční příjmy) × 100

DTI ukazuje, jak velkou část příjmů "spolkne" splácení všech dluhů.

Co se počítá do závazků?

• Splátky úvěrů (hypotéka, spotřební úvěr, leasing)
• Pravidelné platby (pojištění, energie - obvykle se nepočítají)

Limity DTI:

Banka obvykle požaduje DTI max 50-60%.

Příklad:

• Měsíční příjem: 50 000 Kč
• Splátka hypotéky: 20 000 Kč
• Splátka auta: 5 000 Kč
• DTI = (25 000 / 50 000) × 100 = 50% ✅

DSTI (Debt Service-to-Income) - Poměr splátek k příjmům

DSTI = (Měsíční splátky všech úvěrů / Měsíční příjmy) × 100

DSTI je podobné DTI, ale zaměřuje se pouze na splátky úvěrů.

Limity DSTI:

Banka obvykle požaduje DSTI max 45-50%.

Rozdíl mezi DTI a DSTI:

• DTI zahrnuje všechny závazky (i neúvěrové)
• DSTI zahrnuje pouze splátky úvěrů

Jak to funguje v praxi?

Banka posuzuje všechny tři ukazatele najednou:

1. LTV - kolik si půjčujete z hodnoty nemovitosti
2. DTI - jak velkou část příjmů "spolkne" dluh
3. DSTI - jak velkou část příjmů "spolkne" splátky

Všechny tři musí být v limitu, jinak banka hypotéku neschválí.

Tipy pro zlepšení ukazatelů

Snížení LTV:

• Ušetřit více vlastních zdrojů
• Vybrat levnější nemovitost

Snížení DTI/DSTI:

• Splatit jiné úvěry před žádostí
• Zvýšit příjmy
• Prodloužit dobu splácení (nižší měsíční splátka)

Závěr

LTV, DTI a DSTI jsou klíčové ukazatele, které určují, zda vám banka hypotéku schválí a za jakých podmínek. Před žádostí si je spočítejte pomocí naší kalkulačky.