Jak číst splátkový kalendář: jistina vs. úrok

Jak číst splátkový kalendář: jistina vs. úrok

Měsíční splátka hypotéky je obvykle stejná (anuita), ale její vnitřek se mění: na začátku jde většina peněz na úrok, ke konci na jistinu. Splátkový kalendář přesně ukazuje, kam která koruna míří.

Anuitní splátka ve zkratce

Měsíční splátka = úrok za daný měsíc + splátka jistiny

Úrok se počítá z aktuálního zůstatku. Proto je na začátku úrok vysoký a jistina klesá pomalu. Jak dluh klesá, úrok klesá a víc peněz „jdě“ na jistinu.

Vzorec anuity (stejný jako v našich nástrojích):

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

kde P je jistina, r měsíční sazba a n počet měsíců.

Kontrolní příklad (ověřený)

Úvěr 3 000 000 Kč, sazba 4,5 % p.a., splatnost 30 let:

• Měsíční splátka: 15 201 Kč
• 1. měsíc: úrok 11 250 Kč, jistina 3 951 Kč
• Celkový úrok za celou dobu (bez mimořádných splátek): cca 2 472 000 Kč

První měsíc tedy z 15 201 Kč padne na úrok cca 74 % splátky. To není „podvod banky“ — je to matematika anuity.

Co ve splátkovém kalendáři hledat

1. Zůstatek — kolik ještě dlužíte po dané splátce
2. Úroková složka — náklad za půjčení peněz v daném měsíci
3. Jistinová složka — o kolik se snížil dluh
4. Součty po letech — kolik jste za rok zaplatili na úroku vs. jistině

Vyzkoušejte: Splátkový kalendář.

Proč to potřebujete vědět

• Refinancování / mimořádná splátka dává největší smysl, když ještě zbývá hodně úroků (typicky dřív v průběhu úvěru — vždy ale spočítejte náklady dle smlouvy a zákona).
• Porovnání nabídek jen podle sazby nestačí — stejná sazba při jiné splatnosti změní poměr jistina/úrok.
• RPSN řeší celkové náklady včetně poplatků; kalendář ukazuje strukturu samotné anuity. Více: RPSN vs. úrok.

Co kalendář Finario neobsahuje

Výstup je orientační anuitní model. Skutečný plán banky se může lišit kvůli:

• poplatkům a pojištění,
• zaokrouhlení,
• smluvním podmínkám mimořádných splátek,
• změně sazby po konci fixace.

Co udělat dál

1. Splátkový kalendář — rozpis po měsících
2. Hypoteční kalkulačka — splátka a přeplatek
3. Kolik si můžu půjčit — orientační maximum dle ČNB

Závěr

Splátkový kalendář převádí abstraktní „4,5 % p.a.“ na konkrétní koruny: kolik z každé splátky jde bance na úrok a kolik snižuje váš dluh. Bez něj je těžké pochopit, proč se hypotéka na začátku „nehýbe“ — a kdy dává smysl mimořádná splátka nebo refinancování.