Investiční hypotéka 2026: LTV 70 % a DTI 7 od 1. dubna
Co mění doporučení ČNB u investičních hypoték a třetí nemovitosti: LTV 70 % a DTI 7×. Co zůstává u vlastního bydlení.
Investiční hypotéka 2026: LTV 70 % a DTI 7 od 1. dubna
Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje bankám přísnější limity u části hypotečního trhu — u úvěrů na investiční obytnou nemovitost a na koupi třetí a každé další obytné nemovitosti.
Redakční kontrola: září 2026. Primární zdroj: ČNB – tisková zpráva 27. 11. 2025 a praktické postupy k doporučení.
Co se mění (a co ne)
| Situace | LTV | DTI | DSTI |
|---|---|---|---|
| Vlastní bydlení | závazné 80 % (90 % do 36 let) | závazný limit není; doporučení 8× | závazný limit není; doporučení 40 % |
| Investice / 3.+ obytná nemovitost (od 1. 4. 2026) | doporučení 70 % | doporučení 7× | bez nového zvláštního limitu v tomto doporučení |
Důležité: u investic jde o doporučení ČNB, ne o stejný typ „zákonného stropu“ jako u LTV 80/90 % u vlastního bydlení. Banky doporučení ČNB v praxi obvykle respektují.
Spočítejte si splátku na číslech, ne na slibech
Anuitní výpočet a nabídkové sazby vybraných bank. Zdarma, bez registrace. Výsledek je orientační.
Otevřít hypoteční kalkulačkuKoho se to týká
Podle ČNB se opatření vztahuje zejména na:
- úvěr na pořízení investiční obytné nemovitosti (např. k pronájmu),
- úvěr na koupi třetí a každé další obytné nemovitosti.
Už vlastněné byty se počítají i tehdy, když na nich nemáte hypotéku (např. dědictví). Přesné posouzení dělá banka (včetně ověření v katastru dle metodiky ČNB).
Co to znamená v číslech
LTV 70 %
Na nemovitost za 6 000 000 Kč doporučené maximum úvěru = 4 200 000 Kč.
Vlastní zdroje: alespoň 1 800 000 Kč (30 %), plus vedlejší náklady (odhad, vklad do katastru atd.).
DTI 7×
Celkové zadlužení (nová hypotéka + stávající dluhy) by nemělo přesáhnout 7násobek čistého ročního příjmu.
Příklad: čistý měsíční příjem 50 000 Kč → roční 600 000 Kč → doporučené max. celkové dluhy 4 200 000 Kč. Máte-li už dluh 1 000 000 Kč, na novou hypotéku zbývá orientačně 3 200 000 Kč — a stále musíte projít i LTV 70 %.
Vlastní bydlení se nemění
Pokud kupujete první / vlastní bydlení, zůstává:
- závazné LTV 80 % / 90 % do 36 let,
- DTI a DSTI bez závazného limitu, s doporučením 8× a 40 %.
Více: Hypotéka 2026: podmínky ČNB.
Praktické tipy
- Nepleťte si kupní cenu s odhadem — LTV se počítá z hodnoty zástavy dle banky.
- Počítejte cashflow bez nájmu — banka často nájem nezapočítá plně (nebo vůbec).
- Mějte rezervu — výpadek nájmu, fond oprav, pojištění.
- Srovnejte sazby — investiční úvěry bývají dražší než na vlastní bydlení; ověřte nabídky ve srovnání.
Nástroje Finario:
- kontext a cashflow: Hypotéka na investici
- splátka: Kalkulačka
- maximum u vlastního bydlení: Kolik si můžu půjčit (investiční režim LTV 70 / DTI 7 tam zatím není — počítejte ručně podle tabulky výše)
Závěr
Od 1. 4. 2026 je u investičních / dalších nemovitostí klíčové mít více vlastních zdrojů (LTV 70 %) a nižší celkové zadlužení (DTI 7×). U vlastního bydlení zůstávají stávající limity LTV 80/90 %. Před nákupem si ověřte u banky, do které kategorie váš záměr spadá.