Dokumenty k hypotéce: Kompletní checklist pro rok 2026

Banka při posuzování hypotéky potřebuje ověřit vaši bonitu, příjmy a nemovitost. Proto po vás chce řadu dokladů. Připravili jsme kompletní checklist, aby vám nic nechybělo.

Proč banky chtějí tolik papírů?

Banka musí ověřit tři klíčové věci:

• Bonita - zda jste schopni splácet
• AML (Anti-Money Laundering) - zda peníze nepocházejí z trestné činnosti
• Hodnota nemovitosti - zda je nemovitost dostatečnou zárukou

Tip Finario: Moderní banky (např. Moneta, Air Bank) umožňují spoustu věcí vyřídit digitálně pomocí bankovní identity. Můžete nahrát dokumenty online a nemusíte chodit na pobočku.

Osobní doklady

Základní doklady totožnosti:

• Občanský průkaz - oboustranná kopie (platný)
• Druhý doklad totožnosti - pas nebo řidičský průkaz (volitelně, některé banky to vyžadují)

Dodatečné doklady:

• Rodný list - pokud žádáte hypotéku jako mladý klient (do 36 let)
• Doklad o bydlišti - potvrzení o trvalém pobytu (z obecního úřadu)

Tip Finario: Všechny kopie dokladů musí být čitelné a aktuální. Pokud vám občanka končí za 6 měsíců, raději si ji obnovte před žádostí.

Příjmy - pro zaměstnance

Pokud jste v zaměstnaneckém poměru, banka bude chtít:

Povinné doklady:

1. Potvrzení od zaměstnavatele - ne starší než 30 dnů

   • Musí obsahovat: měsíční hrubou mzdu, délku zaměstnání, typ úvazku
   • Ideálně i průměrnou mzdu za poslední 12 měsíců (bonusy, prémie)

2. Výplatní pásky - poslední 3 měsíce

   • Měly by být kompletní (hrubá mzda, čistá mzda, odvody)
   • Pokud pracujete na dohodu, přiložte všechny dohody

3. Výpisy z účtu - poslední 3 měsíce

   • Z účtu, kam vám chodí výplata
   • Banka kontroluje pravidelnost příjmů a výdaje

Dodatečné doklady (pokud máte):

• Prémie a bonusy - potvrzení o výplatě mimořádných odměn
• Smlouva o pracovní poměru - pro prokázání stability zaměstnání
• Rozhodnutí o příspěvku na bydlení - pokud ho pobíráte (počítá se jako příjem)

Příjmy - pro OSVČ a podnikatele

Pokud podnikáte, banka bude chtít dokázat, že vaše podnikání je stabilní a výnosné:

Povinné doklady:

1. Daňová přiznání - za poslední 1-2 roky

   • Přiložte přiznání k dani z příjmů fyzických osob (nebo právnických osob, pokud máte s.r.o.)
   • Pokud máte účetního, přiložte i jeho vyjádření

2. Výpisy z bankovních účtů - poslední 12 měsíců

   • Z podnikatelského účtu (pokud máte)
   • Banka kontroluje pravidelnost příjmů a obrat

3. Bezdlužnost - čestné prohlášení nebo výpis z rejstříku

   • Nezávazná žádost z registru dlužníků
   • Výmaz z insolvenčního rejstříku (pokud jste byli v minulosti v insolvenci)

Dodatečné doklady:

• Výkazy zisků a ztrát - pokud je máte (např. u s.r.o.)
• Obchodní smlouvy - dlouhodobé smlouvy s klienty (prokázání stability příjmů)
• Živnostenský list - nebo výpis z obchodního rejstříku (pro s.r.o.)

Tip Finario: Pokud podnikáte s paušálními výdaji, banka bude počítat bonitu z velmi nízkého základu daně. Zvažte přechod na skutečné výdaje rok před žádostí, nebo vyberte banku, která umí pracovat s obratem. Více v našem článku Hypotéka pro OSVČ s paušálem.

Výdaje

Banka musí ověřit, že vám po zaplacení všech výdajů zůstane dostatek peněz na splátku hypotéky:

Povinné doklady:

1. Výpisy z účtů - poslední 3 měsíce

   • Všechny účty, které používáte (běžný, spořicí)
   • Banka kontroluje pravidelné výdaje (nájem, energie, pojištění)

2. Smlouvy o závazcích - pokud máte jiné úvěry

   • Splátka spotřebního úvěru
   • Splátka leasingu
   • Splátka jiné hypotéky (pokud ji už máte)

Co banka kontroluje:

• Pravidelné výdaje - nájem, energie, pojištění
• Splátky jiných úvěrů - spotřební úvěry, leasingy
• Alimenty - pokud platíte nebo pobíráte
• Zbytečné výdaje - příliš vysoké výdaje mohou snížit bonitu

Nemovitost

Pokud kupujete nemovitost, banka potřebuje ověřit její hodnotu a vlastnictví:

Povinné doklady:

1. Kupní smlouva nebo předkupní smlouva

   • Musí být notářsky ověřená (nebo alespoň podepsaná všemi stranami)
   • Musí obsahovat: cenu nemovitosti, popis nemovitosti, identifikaci prodávajícího a kupujícího

2. List vlastnictví - výpis z katastru nemovitostí

   • Musí být aktuální (ne starší než 3 měsíce)
   • Prokazuje vlastnictví nemovitosti prodávajícím
   • Obsahuje: vlastníka, zatížení (hypotéky, věcná břemena), práva třetích stran

3. Nabývací titul - smlouva, která prokazuje, jak prodávající nemovitost získal

   • Kupní smlouva, darovací smlouva, dědický list, apod.

Odhad nemovitosti:

Banka si nechá provést odhad hodnoty nemovitosti licencovaným odhadcem:

• Náklady: 3 000 - 8 000 Kč (obvykle hradí žadatel)
• Trvání: 5-10 pracovních dnů
• Většina bank má svého odhadce, ale můžete použít i vlastního

Co odhadce kontroluje:

• Lokace - město, čtvrť, dopravní dostupnost
• Velikost - plocha bytu/domu, počet pokojů
• Stav nemovitosti - novostavba, rekonstruovaná, k rekonstrukci
• Vybavení - balkon, garáž, sklep
• Energetická náročnost - PENB (důležité pro některé banky)

Tip Finario: Některé banky (např. Česká spořitelna, Partners Banka) nabízejí odhad nemovitosti zdarma. Zkontrolujte to při výběru banky.

Digitální řešení - bankovní identita

V roce 2026 už většina bank umožňuje nahrát dokumenty online pomocí bankovní identity (BankID, MojeID):

Výhody digitálního řešení:

• ✅ Rychlejší - nemusíte chodit na pobočku
• ✅ Bezpečnější - dokumenty jsou šifrované
• ✅ Pohodlnější - můžete nahrát dokumenty z domova
• ✅ Méně papírů - nemusíte tisknout a skenovat

Jak to funguje:

1. Přihlaste se do bankovní aplikace nebo webu banky
2. Nahrajte dokumenty - stačí nafotit mobilním telefonem
3. Ověřte totožnost - pomocí bankovní identity nebo video identifikace
4. Počkejte na schválení - banka vám dá vědět, zda potřebuje další dokumenty

Tip Finario: I když nahráváte dokumenty online, vždy si nechte originály - banka může chtít před vydáním úvěru vidět i fyzické kopie.

Checklist - rychlý přehled

Pro zaměstnance:

• Občanský průkaz (oboustranná kopie)
• Potvrzení od zaměstnavatele (max 30 dní staré)
• Výplatní pásky (poslední 3 měsíce)
• Výpisy z účtu (poslední 3 měsíce)
• Kupní smlouva (nebo předkupní smlouva)
• List vlastnictví (aktuální)
• Nabývací titul prodávajícího

Pro OSVČ:

• Občanský průkaz (oboustranná kopie)
• Daňová přiznání (poslední 1-2 roky)
• Výpisy z účtu (posledních 12 měsíců)
• Bezdlužnost (výpis z rejstříku)
• Živnostenský list (nebo výpis z OR)
• Kupní smlouva (nebo předkupní smlouva)
• List vlastnictví (aktuální)
• Nabývací titul prodávajícího

Dodatečně (pokud se vás týká):

• Pas nebo řidičák (druhý doklad totožnosti)
• Rodný list (pro mladé klienty)
• Smlouvy o jiných úvěrech (splátky)
• Smlouva o pracovní poměru
• Obchodní smlouvy (pro OSVČ)

Časté chyby a jak se jim vyhnout

❌ Chyba 1: Staré potvrzení od zaměstnavatele

Problém: Potvrzení starší než 30 dnů banka obvykle nepřijme.

Řešení: Požádejte zaměstnavatele o nové potvrzení těsně před podáním žádosti.

❌ Chyba 2: Neúplné výpisy z účtu

Problém: Banka potřebuje vidět všechny účty, ne jen jeden.

Řešení: Přiložte výpisy z všech účtů, které používáte (běžný, spořicí, podnikatelský).

❌ Chyba 3: Nečitelné kopie dokumentů

Problém: Bluré nebo částečně zastíněné kopie banka odmítne.

Řešení: Použijte kvalitní skener nebo aplikaci na skenování (např. Adobe Scan, CamScanner).

❌ Chyba 4: Chybějící list vlastnictví

Problém: List vlastnictví musí být aktuální - ne starší než 3 měsíce.

Řešení: Objednejte si nový výpis z katastru nemovitostí na eKN.cuzk.cz.

❌ Chyba 5: Ignorování dalších závazků

Problém: Pokud banka zjistí další úvěry, které jste neuvedli, žádost může být zamítnuta.

Řešení: Uveďte všechny závazky - banka to stejně zjistí z registru dlužníků.

Tipy pro úspěšnou žádost

1. Připravte si dokumenty dopředu - než začnete hledat nemovitost, zkontrolujte, co máte a co chybí
2. Digitální první - zkuste nahrát dokumenty online, ušetříte čas
3. Mějte originály - i když nahráváte kopie, mějte originály připravené
4. Kvalitní kopie - všechny kopie musí být čitelné a kompletní
5. Ptejte se banky - pokud si nejste jisti, co přesně potřebujete, zeptejte se

Závěr

Příprava dokumentů k hypotéce může být zdlouhavá, ale pokud budete systematicky procházet tento checklist, nic vám nechybí. Moderní banky už umožňují většinu dokumentů nahrát online, takže nemusíte chodit na pobočku.

Tip Finario: Použijte naši kalkulačku, abyste zjistili, kolik si můžete půjčit, a poté začněte shromažďovat dokumenty. Nebudete se tak připravovat zbytečně.