Hypotéka pro OSVČ: Jak dosáhnout na úvěr s paušálem?

Optimalizujete daně pomocí paušálních výdajů? Banka pak vidí velmi nízký základ daně a váš "příjem" může být až o 60 % nižší než realita. Výsledek? Dostanete nižší hypotéku, než si můžete dovolit. Poradíme, jak z toho ven.

Problém: Optimalizace daní vs. bonita u banky

Jak to funguje s paušálem?

Paušální výdaje = procento z příjmů, které si můžete odečíst jako výdaje, aniž byste museli dokládat konkrétní náklady.

Pro OSVČ v roce 2026:

• Do 1M Kč ročního obratu: 60 % paušální výdaje
• Nad 1M Kč ročního obratu: 80 % paušální výdaje (pokud máte živnost na svobodné povolání)

Příklad problému:

Skutečná situace:

• Roční obrat: 1 200 000 Kč
• Paušální výdaje (60 %): 720 000 Kč
• Základ daně: 480 000 Kč
• Daň: 72 000 Kč
• Čistý příjem: 408 000 Kč (34 000 Kč/měsíc) ✅

Co vidí banka:

• Základ daně: 480 000 Kč
• Příjem pro bonitu: 480 000 Kč / 12 = 40 000 Kč/měsíc

Ale realita je jiná!

Skutečný měsíční příjem je 100 000 Kč (obrat / 12), ne 40 000 Kč. Banka vám ale půjčí jen 1 600 000 - 2 000 000 Kč místo 3 500 000 - 4 000 000 Kč.

Tip Finario: Pokud podnikáte s paušálem, použijte naši kalkulačku pro OSVČ, která počítá bonitu z obratu, ne ze základu daně.

Řešení: Banky s "obratovou hypotékou"

Některé banky umí počítat bonitu z obratu místo ze základu daně. To znamená, že berou v úvahu skutečné příjmy, ne jen to, co je na daňovém přiznání.

Jak funguje obratová hypotéka?

Banka bere váš obrat (příjmy) a odečte z něj realistické náklady (ne paušál). Výsledek je "upravený příjem", který je blíže realitě.

Vzorec (zjednodušený):

• Obrat: 1 200 000 Kč
• Realistické náklady (20-30 %): 240 000 - 360 000 Kč
• Upravený příjem: 840 000 - 960 000 Kč
• Bonita: cca 3 500 000 - 4 000 000 Kč ✅

Které banky umí pracovat s obratem?

V roce 2026 to umí například:

• Moneta Money Bank - obratová bonita, obvykle 20-30 % nákladů z obratu
• Fio banka - počítá z obratu, preferuje dlouhodobé podnikání (3+ roky)
• Air Bank - obratová hypotéka, ale vyžaduje dobrý záznam (více než 1 rok)
• Česká spořitelna - počítá z obratu, ale náročnější podmínky
• Komerční banka - obratová bonita pro OSVČ nad 2 roky

Tip Finario: Každá banka má jiné podmínky pro obratovou hypotéku. Některé vyžadují podnikání déle než 2-3 roky, jiné preferují konkrétní obory. Nechte si poradit nebo použijte naši kalkulačku.

Specifika pro paušalisty

Kolik % nákladů banka odečte?

Banka neodečte celých 60-80 % (jako paušál), ale realistické náklady podle vašeho oboru:

Obvyklé náklady podle oboru:

• IT, konzultace: 15-25 % obratu
• Obchod, e-shop: 40-60 % obratu
• Řemeslo, služby: 30-50 % obratu
• Volná živnost (bez kvalifikace): 50-70 % obratu

Příklad:

• Obrat: 1 200 000 Kč
• Váš obor: IT konzultant (20 % náklady)
• Upravený příjem: 1 200 000 - 240 000 = 960 000 Kč
• Bonita: cca 3 800 000 Kč ✅

Co banka vyžaduje pro obratovou hypotéku?

1. Doba podnikání

Obvykle 2-3 roky, ale některé banky přijímají i 1 rok:

• Moneta, Air Bank: min. 1 rok podnikání
• Fio, KB: min. 2 roky podnikání
• ČS: min. 3 roky podnikání

2. Stabilita příjmů

Banka chce vidět pravidelné příjmy - ne velké výkyvy:

• ✅ Pravidelné faktury měsíčně
• ✅ Konstantní klienti
• ✅ Rostoucí nebo stabilní obrat
• ❌ Velké výkyvy (jedn měsíc 0 Kč, druhý 200 000 Kč)

3. Dokumenty

• Výpisy z účtu - posledních 12 měsíců (banku zajímá obrat, ne zisk)
• Daňová přiznání - za poslední 1-2 roky
• Výkazy zisků a ztrát - pokud je máte
• Obchodní smlouvy - dlouhodobé smlouvy s klienty (prokázání stability)

4. Bezdlužnost

• Výpis z rejstříku dlužníků
• Výmaz z insolvenčního rejstříku (pokud jste byli v minulosti v insolvenci)

Kdy se vyplatí přejít na skutečné výdaje?

Pokud plánujete hypotéku za 1-2 roky, zvažte přechod z paušálu na skutečné výdaje. To může zvýšit váš základ daně a tím i bonitu u bank.

Pro a proti:

✅ Výhody skutečných výdajů:

• Vyšší základ daně = vyšší bonita u bank
• Více bank vám půjčí
• Lepší podmínky (nižší LTV, lepší sazba)

❌ Nevýhody skutečných výdajů:

• Vyšší daň (méně optimalizace)
• Nutnost dokládat všechny výdaje
• Více administrativy

Kdy se to vyplatí?

Přejděte na skutečné výdaje, pokud:

1. Plánujete hypotéku za 1-2 roky - banka bude chtít min. 1 rok skutečných výdajů
2. Máte vysoké skutečné náklady - IT vybavení, auto, kancelář
3. Potřebujete vyšší hypotéku - skutečné výdaje vám mohou dát až o 30 % vyšší bonitu

Zůstaňte u paušálu, pokud:

1. Nemáte plán na hypotéku - nechcete zbytečně platit vyšší daň
2. Máte nízké skutečné náklady - paušál je pro vás výhodnější
3. Banka akceptuje obratovou hypotéku - některé banky to zvládnou i s paušálem

Tip Finario: Před přechodem na skutečné výdaje si spočítejte, kolik vám to přidá na bonitu a jestli to pokryje vyšší daň. Obvykle se to vyplatí, pokud plánujete hypotéku nad 3M Kč.

Jak zvýšit šanci na schválení hypotéky s paušálem?

1. Vyberte banku s obratovou hypotékou

Nepodávejte žádost u bank, které počítají jen ze základu daně. Vyberte banku, která umí pracovat s obratem.

2. Připravte si dokumentaci o obratu

• Výpisy z účtu - posledních 12 měsíců
• Výkazy obratu - pokud je máte
• Obchodní smlouvy - dlouhodobé smlouvy s klienty

3. Prokažte stabilitu

• Pravidelné příjmy - ne velké výkyvy
• Dlouhodobé klienty - opakované zakázky
• Rostoucí obrat - pokud to jde

4. Zvažte přechod na skutečné výdaje

Pokud to dává smysl, přejděte na skutečné výdaje rok před žádostí.

5. Ukažte, že máte rezervu

• Spořicí účet - finanční rezerva
• Investice - doklad o finanční disciplíně
• Bez dluhů - splatili jste jiné úvěry

Kalkulačka pro OSVČ - jak funguje?

Naše kalkulačka pro OSVČ počítá bonitu z obratu, ne ze základu daně. To znamená:

Vstupní parametry:

• Roční obrat - celkové příjmy za rok
• Obor podnikání - IT, obchod, řemeslo, atd.
• Doba podnikání - kolik let podnikáte
• Měsíční výdaje - náklady na život

Výpočet:

1. Obrat se upraví podle oboru (odečtou se realistické náklady)
2. Vypočítá se měsíční "upravený příjem"
3. Z něj se vypočítá maximální výše hypotéky (obvykle 4-5× měsíční příjem)

Výstup:

• Maximální výše hypotéky - kolik si můžete půjčit
• Měsíční splátka - orientační splátka
• Porovnání s tradičním výpočtem - rozdíl mezi obratem a základem daně

Tip Finario: Použijte naši kalkulačku pro OSVČ, abyste zjistili, kolik si můžete skutečně dovolit půjčit. Poté můžete porovnat nabídky bank, které umí pracovat s obratem.

Časté otázky

Musím přejít na skutečné výdaje rok před žádostí?

Ne nutně. Některé banky (např. Moneta, Air Bank) akceptují obratovou hypotéku i s paušálem. Ale pokud chcete vyšší hypotéku nebo lepší podmínky, skutečné výdaje vám mohou pomoci.

Kolik % nákladů banka odečte z obratu?

Záleží na oboru:

• IT, konzultace: 15-25 %
• Obchod: 40-60 %
• Řemeslo: 30-50 %

Banka má vlastní tabulku nákladů podle oboru.

Která banka je pro OSVČ s paušálem nejlepší?

Moneta Money Bank a Fio banka obvykle nejlépe pracují s obratovou hypotékou. Ale každá banka má jiné podmínky - porovnejte nabídky pomocí naší kalkulačky.

Závěr

Pokud podnikáte s paušálem, nemusíte se vzdát hypotéky. Stačí:

1. Vybrat banku s obratovou hypotékou - která počítá z obratu, ne ze základu daně
2. Připravit dokumentaci o obratu - výpisy z účtu, obchodní smlouvy
3. Použít naši kalkulačku - zjistíte, kolik si můžete skutečně dovolit půjčit

Nebo, pokud to dává smysl, přejděte na skutečné výdaje rok před žádostí - to vám může dát až o 30 % vyšší bonitu.

Tip Finario: Použijte naši kalkulačku pro OSVČ a zjistěte, kolik si můžete dovolit půjčit s vaším obratem. Poté porovnejte nabídky bank, které umí pracovat s obratem.